El instituto de la Evaluación se define la Propiedad Comercial Real como:

Una propiedad que produce ingresos como los edificios por oficios, edificios para venta al por menor, los hoteles, los bancos, los restaurantes, atienda a salinas, y las propiedades ocupados del dueño que tienen la capaz llegar a ser una propiedad que produce los ingresos si el dueño se decide; declaró generalmente para el propósito del negocio.

La tierra vacía destinado para el propósito de los negocios comerciales está clasificada como propiedad comercial industrial está también incluido con las otras propiedades comerciales para la valuación de los propósitos administrativos.

Todas las propiedades comerciales están revisadas cada año, no obstante, cada cuatro años, están revaluadas con la base del plan cuatrienal aprovechado y explicado de la KRS 132.690. Las condiciones del mercado del primero de cada enero del año se dicta cuales propiedades va a estar revaluadas para eso año. Si las reevaluaciones son apreciablemente diferente que las ventas comparables precios, nosotros vamos a reevaluar los precios de venta para asegurar las evaluaciones están a un nivel aceptado. Las evaluaciones de los sitios solos son de tiempo muy intensivo, caros, y no son posibles para todo el trabajo de las evaluaciones. Por lo tanto, se realizamos las técnicas de la evaluación masiva.

El deber primario del Administrador de Valoración (AVP) es valorar equitativamente el precio de los dos propiedades comerciales y reales. La Constitución de Kentucky requiere que "Todo la propiedad, no eximió de impuestos de esa Constitución, será valorado para impuestos en su valor en dinero justo, estimado en el precio que lo traería en una venta voluntaria justa." No hemos cambiado esa lengua hasta la Constitución de ahora (el cuarto) que fue adoptado en 1891.

Los términos, "valor de mercado" y "valor en dinero" justo deben ser considerados sinónimos.

La Constitución de Kentucky y los estatuas se define el valor en dinero, o el valor de mercado como:

"...estimado como el precio va a valórelo traería en una venta voluntaria justa..."

La fundación de las Evaluaciones, en su Practica de los estándares uniformes de la Evaluación Profesional se define el valor mercado como:

El precio más probable que una propiedad se debe vender en un mercado competitivo y abierto, bajo todas las condiciones requisito a una venda tradicional, el comprador y el vendedor junto en la actuación prudentemente y con conocimiento, y se necesitan asegurar el precio no fue afectado por el estímulo indebido. Implícito en esa definición es la consumación de una venta por una fecha especificada y el pasado de un título del vendedor a comprador bajo condiciones por lo cual:

1. El comprador y el vendedor están motivados bajo condiciones normales;
2. Los dos partidos están bienes informados; y están actuando en que ellos se consideran sus intereses mejores.
3. Un tiempo razonable esta permitido para exposición en el mercado abierto;
4. Los pagos están en los termos del dinero efectivo de los EE. UU. O en los termos de arreglos financieros comparable a eso, y;
5. El precio se refleja la consideración normal para la propiedad vendado no afectado de financiero especial ni creativo, o concesiones de ventas otorgado de alguien asociado con la venda.

El valor del mercado se define como el precio más probable expresado de los termos de dinero que una propiedad va a ganar en una "transacción del largo de un brazo" entre un vendedor listo y un comprador listo, los dos que están conocimientos de todos los usados a que es adaptado y para que es de una capaz de será usado. Hay muchos requisitos para una venta se estar considerado a una "transacción del largo de un brazo:"

1. Un vendedor dispuesto y un comprador dispuesto. Nadie se esta actuando bajo compulsión, a nunca ventaja del comprador o vendedor.
2. La propiedad necesita mercada para un tiempo razonable para localizar un comprador dispuesto.
3. El comprador y el vendedor junto se necesitan informados y conocimientos de la propiedad y su potencial.
4. No permite circunstancias inusuales a la transacción.

Para evaluar la propiedad a un valor del mercado, El Administrador de la Valuación de las Propiedades del Condado de Jefferson se considere tres enfoques; el enfoque del costo, el enfoque de la comparición de las ventas, y el enfoque del ingreso. De todos los enfoques de las evaluaciones a valor, nosotros crecimos que el enfoque de la evaluación del costo es mejor para la evaluación masiva. El enfoque del costo se basado del principio de una substitución y una racional, comprador informado no pagaría más para una propiedad que el precio de un edificio a un substituto aceptable con utilidad semejante. El enfoque del costo trata a determinar el costo de sustitución nueva de una mejora menos depreciado con el valor de la tierra. El valor de tierra es determinado frecuentemente del enfoque de la comparición de los mercados. El resulto de utilizando el enfoque del costo asegurar que las evaluaciones están aplicados justos y equitativamente de todas las propiedades.

El Enfoque del Costo

Empotrado en el software AVP CAMA, trazas del costo de Marshall y Swift, el líder en el industrio en las guías del costo de edificio. Aunque todas las propiedades pueden evaluados con el enfoque del costo, las propiedades mayores son más dificultades y son más sujetivos a causa de la depreciación de edad, obsolescente funcional, y el obsolescente económica que necesitan estar estimadas.

El enfoque de la Comparición de las Vendas

El enfoque de la comparación de las ventas están basados del concepto del valor en cambio. El enfoque de las ventas a valor se compara la propiedad que están evaluada a ventas semejantes de propiedades mismos. Las características de las ventas comparable están analizados para sus semejantes a esos del sujeto. Los precios de las ventas comparables se necesitan ajustadas para cualquier diferencia entre las propiedades y el sujeto. Las indicaciones del valor derivaron del enfoque de la comparación de ventas son considerados generalmente especialmente significativo porque ellos expresan las reacciones de compradores y vendedores en el mercado de bienes raíces. El enfoque de las ventas están conveniente cuando el mismo tipo de propiedad esta cambiando periódico en el mercado.

El enfoque del ingreso

El enfoque del ingreso es utilizado típicamente en la evaluación de las propiedades que produce un ingreso. El inversionista quien compró una propiedad que produce el ingreso es esencialmente cambiando sus dólares presente por un corriente de ingresos de dólares futuros con el regreso de la inversión inicial. Esto enfoque se confié mejor en el "valor económico" del bien raíces con la consideración a las decisiones y deseos de la inversión pare el fluye de los ingresos de la operación de al propiedad. El proceso de la conversión a un serie del ingreso anticipado al valor presente es capitalización; la capitalización se transforme el ingreso del net operaciones que están producidos de una propiedad al valor de una propiedad.

Un ejemplo del Forma de los Expensos y Ingresos se puede ser visto aquí.

La Inspección de la Propiedad

El oficio del AVP del Condado de Jefferson se confía en las Representantes del Campo profesionales y bien-entrenados para reúna los datos necesarios para evaluaciones exactos de la propiedad. Las inspecciones del sitio se ocurre cuando en permito del edificio está publicado, una venta está recordado, se dañó una propiedad, cuando el plan cuatrienal se requiere, o al pedido del dueño de la propiedad.

Los Representantes del Campo para el AVP tienen el derecho legal para medir las dimensiones exteriores de una estructura en la ausencia del dueño. Mientras no se requiere a permitir el Representante del Campo en su edificio, su cooperación ayuda a asegurar que la evaluación va a ser justa y basada de información compleja y exacta.

Todos los Representantes del Campo del Condado de Jefferson tienen una insignia de identificación y llevan camisetas con el logo del AVP. Si tiene preguntas de un Representante del Campo, por favor, llama el oficio de la ADP a 574-6380.